Tienes miedo de aportar tu terreno... Tranquilo aquí te explicamos paso a paso.

Fideicomisos

Tu terreno está en excelente zona pero no se vende. Piensa que la APORTACIÓN  puede ser el camino:  Entre las distintas opciones que existen para invertir en bienes inmuebles, el fideicomiso inmobiliario o Bien en Aportación, ha cobrado relevancia gracias a las ventajas que ofrece, pues es apto para el desarrollo de un proyecto, por ejemplo: edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros. 

Los fideicomisos inmobiliarios son formas flexibles en su proyecto pero rígidas en su administración y que fortalecen el desarrollo inmobiliario, uno de los más importantes en México, y de participar en el crecimiento sostenido, que ha presentado en los últimos años. Es una alternativa real para obtener ganancias, ya sea como aportante del terreno o como desarrollador en la Península de Yucatán, conformada por Quintana Roo, Yucatán y Campeche.

Cada vez más son mas los Desarrolladores Inmobiliarios y los dueños de la tierra quienes optan por esta forma de inversión, en especial en estados con altas tasas de Inversión Extranjera Directa (IED) como lo son Yucatán y Quintana Roo.

¿Qué es un fideicomiso?

El fideicomiso inmobiliario es un contrato a través del cual, las personas físicas o morales transmiten a una sociedad por tiempo determinado, en la que la banca tiene la titularidad o propiedad de bienes o, en su caso, de derechos de administración. Esto con el fin de destinarlos a usos lícitos y determinados a favor de un beneficiario o mas.

Es una figura jurídica compuesta por tres partes: el fideicomitente que transmite la propiedad o titularidad de los bienes o derechos, el fiduciario (una institución financiera) que es quien recibe esta encomienda y el o los fideicomisarios que son quienes reciben los beneficios.

Lo anterior se puede desglosar de la siguiente forma:

• El fideicomiso se trata de un contrato.
• Se presenta una transferencia de dominio legal al fiduciario, es decir, hay un cambio de dueño.
• Los bienes se destinan a objetivos lícitos y establecidos en el contrato.
• El fiduciario es la Institución que recibe y gestiona los bienes del fideicomiso.

Principales tipos de fideicomiso

La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal permite la creación de fideicomisos que deben cumplir las normas de transparencia de cualquier institución pública. Los tipos de fideicomiso más comunes son:

• Fideicomisos de administración. Es un contrato mediante el cual el fideicomitente transmite, afecta y entrega en fideicomiso valores, recursos, bienes o derechos para que sean utilizados en fines legales y específicos. Se encomienda la realización de estos fines con el principal objeto de administrarlos.
• Fideicomiso de garantía. En este contrato, de igual manera, el fideicomitente transmite y entrega recursos, bienes o derechos en un fideicomiso; sin embargo, en este caso se debe garantizar al fideicomisario el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.
• Fideicomiso de inversión. Se tiene como fin la inversión del patrimonio del fideicomiso, y se encomienda la realización de tales fines al fiduciario. El principal objetivo en esta situación es invertir el patrimonio.
• Fideicomiso inmobiliario. Es el contrato mediante el cual se transfieren bienes inmuebles y/o recursos financieros para que el fiduciario los gestione y administre con el objeto de desarrollar un nuevo proyecto comercial, industrial, turístico o de vivienda. Al final, y siguiendo las instrucciones del contrato, se transfieren los inmuebles construidos a los beneficiarios.

Diferencia con los fideicomisos de inversión inmobiliaria

También conocidas como FIBRAS, son inversiones de capital para adquirir ganancias de bienes inmuebles como locales comerciales, oficinas, hoteles, etc. que hablaremos en otros artículos.

1. Fideicomitente o fiduciante

Es quien aporta un terreno.En este caso es el dueño del terreno Los fiduciantes establecen la finalidad del fideicomiso, que puede ser muy diversa, como por ejemplo, un cobro del terreno en especie o en capital pero siempre cumpliendo las leyes públicas.

Esta flexibilidad permite que sea un medio eficaz y seguro para alcanzar los objetivos de las partes involucradas como se describe:

1.- La persona A y la B son copropietarios de un inmueble y requieren mayor capital para la construcción de una obra. Ambos transmiten la propiedad al fiduciario en un fideicomiso para garantizar recibir un crédito proveniente de un tercero.

2.- En otro ejemplo, A puede poseer un lote industrial y la persona B tiene el capital. Ambos pueden unir esfuerzos para construir unas bodegas y después venderlas para dividir el dinero obtenido en los porcentajes acordados. Aquí, un fideicomiso es muy útil para lograr el objetivo de manera legal y transparente.

2. Fiduciario o Institución financiera que administra el Fideicomiso

Recibe el capital para efectuar la construcción de la obra y la inscribe a su nombre temporalmente con determinadas condiciones.

A diferencia de cualquier otro dueño que puede disponer de sus bienes como le plazca dentro de lo establecido por la ley, el fiduciario únicamente puede destinar los bienes a los fines que se establecieron en el fideicomiso.

3. Fideicomisario o beneficiario

Es la persona física o moral que recibe los dominios, en caso de que sea un usuario final, es decir, son los que reciben el inmueble edificado con base en las características solicitadas. En ocasiones, el beneficiario puede ser el mismo fideicomitente.

¿Para qué sirve el fideicomiso de inmuebles?

En palabras sencillas, sirve para financiar la adquisición de una propiedad, al mismo tiempo que se crea un instrumento legal que permite solucionar los posibles conflictos que pudieran presentarse.

Además, este tipo de contrato ofrece ventajas, las cuales mencionamos a continuación:

• Menores costos de ejecución en proyectos de construcción.
• Patrimonio separado del personal, por lo que no se puede embargar.
• Brinda seguridad jurídica
• Genera confianza a los inversores que participan en el proyecto.
• Los derechos fiduciarios pueden negociarse entre las partes.
• Es el vehículo idóneo para la inversión en todo tipo de Desarrollos Inmobilarios.
• Beneficios Fiscales
• No se necesita un juicio testamentario al existir beneficiarios.
• En caso de incumplimiento se puede aplicar REVERSIÓN al terreno aportado y regresarlo al aportante tal cual lo entregó mas una pena por el tiempo perdido.

Requisitos de los fideicomisos inmobiliarios

Para establecer este tipo de fideicomiso es importante que cuente con una estructura orgánica y administrativa, entre otras más:

• Debe estar escrito e indicar las obligaciones y beneficios que tienen las partes involucradas. Como el Proyecto a Desarrollar, si el pago es el especie o en capital o en un porcentaje de utilidades.
• Debe existir un consenso para que el fideicomiso se concrete.
• Contar con una unidad de control y vigilancia que dictamine el desempeño de la entidad.
• Autonomía de gestión para el cumplimiento completo y cabal de los objetivos asignados.
• Contar con una personalidad jurídica que funja como sujeto activo o pasivo en las relaciones jurídicas.
• Instituciones fiduciarias que sean sociedades nacionales de crédito o instituciones de banca en desarrollo.

Para hacer más claro el último punto, en el sistema jurídico mexicano se requiere que el fiduciario sea una institución fiduciaria específicamente autorizada por la ley.

En Rootnest Properties nos encargamos de hacer el “scouting” de los terrenos y de los Desarrolladores para que, a través de estos fideicomisos puedan obtener grandes beneficios tanto el Dueño de la Tierra como el Desarrollador.