¿Cómo calcular el ROI al comprar un inmueble?

El ROI es la sigla en inglés para “Retorno Sobre la Inversión”. Es un cálculo usado para saber cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje del costo de esa inversión.

El ramo de los bienes raíces ha tenido mucho auge en los últimos años, sobre todo en el sureste mexicano donde el boom inmobiliario cobró especial relevancia con proyectos importantes en ciudades como Mérida, Playa del Carmen, Tulum y Cancún.

¿Qué es el ROI?

Como ya mencionamos el ROI son las siglas en inglés (Return On Investment) usadas para referirse al concepto de retorno de inversión. Este es un parámetro empleado para calcular cuánto tiempo tomará recuperar la inversión inicial al comprar un inmueble. 

Mediante este cálculo, puedes valorar si la compra que deseas concretar es viable o no, en consideración del tiempo que te tomará para llegar al punto de equilibrio. 

Una vez que obtengas el retorno de inversión, puedes planificar tus finanzas para que la adquisición del inmueble no afecte tu situación financiera y puedas comprobar que la propiedad está funcionando como un activo que es capaz de generar ganancias.

¿Cómo calcular el ROI de tu inmueble?

El método para calcular el ROI se divide en dos pasos. Para el primero, debes tener claro cuál es la utilidad mensual, en este caso hablamos de la ganancia obtenida por la inversión en un mes. Si compraste tu inmueble en modalidad de hipoteca y aparte rentas tu inmueble, debes sacar la utilidad mensual de la siguiente manera:

Renta mensual – pago mensual de la hipoteca = Utilidad mensual

Si tu renta mensual es de 11 mil pesos, tu pago mensual de la hipoteca es de 6 mil pesos. Ahora calculemos tu utilidad mensual.

11,000 – 6,000 = 5,000

Por lo que, tu utilidad mensual sería de 5 mil pesos, ya que tenemos la utilidad mensual, podemos pasar a calcular el ROI. Gracias a los cálculos de ROI, puedes conocer en cuánto tiempo recuperarás el retorno de tu inversión y el porcentaje de recuperación de ROI. 

La fórmula del ROI para el tiempo en que podrás recuperar el retorno de inversión es la siguiente:

Monto de enganche del inmueble / la utilidad mensual

Supongamos que el monto de enganche de tu propiedad es de 300 mil pesos, y la utilidad mensual, será la del ejercicio anterior, la cual es de 5 mil pesos

300,000 / 5,000 = 60 ROI

De acuerdo con el resultado de este ejemplo, tomará 60 meses recuperar el capital invertido, lo que es igual a 5 años. 

Ahora bien, para conocer el porcentaje que se recuperará de la inversión realizada, debes aplicar la siguiente fórmula:

(Utilidad mensual x número de meses que desees) x (100 / el monto de enganche del inmueble)

Deseando saber cuál sería recuperación de inversión en un año y utilizando los resultados de los ejercicios anteriores, el ejemplo sería: 

(5,000 x 12 meses = 60,000) x (100 / 300,000 = 0.0003333333)

60,000 x 0.0003333333 = 19.999998%

Por lo que 20% sería el porcentaje de recuperación de inversión en un año

Cabe mencionar que, al momento de realizar el cálculo del retorno de inversión, es indispensable que consideres todos los gastos adicionales ligados a la compra del inmueble, como el costo de escrituración, gastos de reparación, servicios públicos, el pago de impuestos por posesión y, para el caso que aplique, el costo de avalúo.