Qué impuestos debo pagar cuando compro

Si estás considerando adquirir una propiedad este año, sugerimos que tomes en cuenta los trámites y pagos que se deben realizar, pues la compraventa  incluye, además del bien inmueble, una lista de gastos entre los que están: avalúo, impuestos, derechos y honorarios  notariales relacionados con la escrituración, etc.

A continuación te presentamos la lista general de dichos trámites y pagos:

• Anticipos a notarios: aunque no son obligatorios, es común utilizarlos para empezar los trámites, y se bonifican a la cantidad adeudada al final de la compraventa.

• Honorarios del notario: sujetos al arancel del estado en el que realices la compraventa. En Yucatán, no existe un arancel uniforme y obligatorio de honorarios para los notarios, pero la mayoría usa uno. Dicho arancel consiste en una tabla que indica lo aplicable a cobrar por el notario dependiendo del valor de la propiedad. Algunos cobran por separado el estudio que hagan para concretar la operación, además del análisis, planteamiento y resolución correspondiente a la operación, por lo que a los honorarios se le suma el Impuesto al Valor Agregado. Como complemento,  pueden cobrarse -dependiendo de la notaría- ciertos gastos por gestoría.

• Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes: Es necesario para estar seguros que no existe un derecho previo sobre el bien que se pretende adquirir, o si el inmueble no está afecto a alguna garantía que pudiese obstaculizar un ejercicio pleno de la propiedad sobre el mismo. En Yucatán, este derecho es de $377.00 pesos.

• Derecho de inscripción en el Registro Público: sirve para publicar la propiedad sobre el bien y erigirse como legítimo propietario y así defender adecuadamente la propiedad frente a terceros. El derecho en Yucatán es de: $377.00 pesos. El pago de este derecho depende del número de actos jurídicos que se lleven a cabo en una sola escritura, es decir, si en una escritura pública se hace constar la rectificación de medidas de una propiedad y su compraventa, entonces se pagarán dos derechos de inscripción. Igualmente se pagará un derecho de inscripción por cada lote resultante de una división de un inmueble. En la sección de Comercio, este derecho es de $846.00 pesos.

• En Yucatán, existe un derecho que se paga al Registro Publico de la Propiedad, previo a la inscripción de la escritura pública de transmisión de propiedad, al cual se le llama derecho de calificación, mismo que tiene un costo de $94.00 pesos.

• Si en una escritura pública se otorga un poder o mandato, el derecho que se paga por la emisión de la escritura pública es de $163.00 pesos. Este derecho aplica por poder y no por apoderado, es decir, si en una escritura pública se nombran 3 apoderados pero se les otorga un sólo poder, entonces únicamente se pagarán $163.00 pesos. En cambio, si se otorgan diferentes poderes a varias personas, se pagará el derecho de $163.00 pesos por cada poder que se otorgue. En caso de que el poder lo otorgue una sociedad mercantil, este derecho es de $282.00 pesos.

• Hay otro derecho que se le conoce como “Patente de Escritura Pública”, y se basa en el valor de la contraprestación, es decir, el derecho que se paga por una escritura de $50,000.00 pesos no será el mismo que se pague por otra de $1’000,000.00 de pesos. Los montos son los siguientes:

Por Escrituras o Contratos hasta:

1. De $10,000.00 pesos - $377.00 pesos

2. De $10,000.00 pesos a $20,000.00 pesos - $564.00 pesos

3. De $20,000.00 pesos a $50,000.00 pesos - $846.00 pesos

4. De $50,000.00 pesos a $80,000.00 pesos - $1,104.00 pesos

5. De $80,000.00 pesos a $110,000.00 pesos - $1,435.00 pesos

6. De $110,000.00 pesos a $500,000.00 pesos - $2,234.00 pesos

7. De $500,000.00 pesos a $1’000,000.00 pesos - $2,821.00 pesos

8. De $1’000,000.00 pesos en adelante - $3,290.00 pesos.

Estos montos aplican también en la constitución de personas morales, tomándose como base el total del capital social.

• En el caso de que la escritura publica no tenga cuantía, como es el caso de la donación o adjudicación por herencia, la “Patente de Escritura Pública” será de $259.00 pesos.

• En el caso que se otorgue un testamento en escritura pública, el derecho es de $234.00 pesos.

• Impuestos: se debe poner atención en los tres siguientes, ya que la proporción de los costos notariales correspondientes a impuestos y derechos es de alrededor del 85% del total:

IVA.- Impuesto Al Valor Agregado: dependiendo del uso que se le dará al inmueble, se causará o no. Si es comercial, si se causa, si es residencial o solo terreno, no.

ISR.- Impuesto Sobre la Renta: Si se considera un ingreso se causa, si no es así, no es imponible. Los requisitos que se deben de cumplir son los siguientes:
 
A) Que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión. Este límite no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación.
 
B) Que la operación se lleve a cabo ante fedatario público (Notario o Escribano).
 
C) Que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
 
D) Que la superficie total de las construcciones que integran la casa habitación del contribuyente, no exceda 3 veces la superficie total del terreno.

Sobre Adquisición de Inmuebles: Este es un impuesto Municipal. Se calcula mediante una tabla, con tarifa progresiva dependiendo del valor del inmueble. En los municipios de Yucatán, este impuesto es del mínimo del 5% valor de la contraprestación, excepto el Municipio de Progreso, que es del 3%.

• Certificados sobre adeudos de agua e impuesto predial. En Yucatán, el derecho que se paga por el certificado de no adeudo de impuesto predial, varía según el municipio, por ejemplo, en Mérida, el derecho es por $59.00 pesos y en Progreso $25.00 pesos. De igual manera, el derecho que se paga por el certificado de no adeudo de agua potable varía según el municipio. En Mérida el derecho es de $70.00 pesos y en Progreso de $100.00 pesos.

• Una vez finalizada la inscripción de una escritura de enajenación (compraventa, donación, etc), división o rectificación de un inmueble, se deberá actualizar la cédula catastral del mismo, con los datos de la escritura pública y el nombre del propietario. El derecho que se paga por este concepto es de $266.00 pesos en el Municipio de Mérida, $40.00 pesos en el Municipio de Progreso.

• Créditos: si la transacción se concretara de la mano de una institución de crédito, se pagarían también los gastos previstos por la institución bancaria que fungiera como acreditante, lo cual incluye rubros como gastos de investigación.

El listado anterior incluye los gastos más representativos, pero no se debe confundir con los aspectos trascendentes al momento de perfeccionar una compraventa, como puede ser el cerciorarse de que el vendedor sea el legítimo propietario del bien, asegurarse de la identidad de la parte vendedora o de las facultades de su representante legal, si lo hubiese, además de fijar el precio y formas de pago, por citar sólo algunos aspectos básicos dentro de este tipo de contrato.